Схемы покупки и интересные факты о недвижимости за рубежом

Что мы знаем о недвижимости за рубежом? В первую очередь, это возможность выгодно вложить свой капитал. Недвижимость является прекрасным способом долгосрочного вложения средств, особенно, если Вы приобретаете недвижимость за рубежом.

Не стоит рассчитывать, что, купив дом в Европе, вы сразу автоматически получите все права, которыми пользуются местные граждане. В большинстве случаев вы даже не сможете свободно въезжать в страну по своему желанию - потребуется виза.

В большинстве европейских стран - членов Евросоюза - вам все равно придется оформлять въездную визу. Правда, наличие собственной недвижимости дает определенные преимущества.

Например, в Испании владельцам недвижимости и членам их семей предоставляется мультивиза, которая дает право проводить в странах Шенгена до 183 дней в году (одно пребывание - не более 90 дней). Примерно такая же ситуация в Болгарии (она уже член Евросоюза, а в 2009 году предположительно вступает в Шенген).

В качестве альтернативы загородному дому, который используется для отдыха, а не как основное жилье, такая покупка может иметь смысл. С учетом цен на наши коттеджи и дачи гораздо более комфортный домик у теплого моря вполне может обойтись дешевле - даже с учетом затрат на дальнейшую эксплуатацию. На время вашего отсутствия зарубежную "дачу" можно сдавать в аренду.

Быстро получить вид на жительство можно в Турции. Там он оформляется сразу после покупки недвижимости. Еще одна страна, где, купив недвижимость, можно просить вид на жительство, - Черногория.

Если вас интересует недвижимость за рубежом, самое важное - определить, зачем она вам нужна. Для отдыха - это один вопрос. Для извлечения прибыли - это совсем другая история. Категорически не рекомендуется принимать решения исходя из того, что "в этом сезоне популярна Болгария". Также не стоит вкладывать куда-то деньги под влиянием эмоций.

Ищите хорошего, очень грамотного риэлтора. При этом важно, чтобы риэлтерская фирма не просто подобрала вам подходящий объект недвижимости, но и оказывала послепродажный сервис, включая круглосуточную консультационную поддержку и помощь в разрешении бытовых вопросов.

Предстоящие расходы сложатся из оформления у нотариуса (3-7% от стоимости сделки), гербового сбора - (1,5-5%), услуг адвоката - (700-1000 евро), получение свидетельства на право собственности (30-50 евро).

Ежегодный налог на недвижимость варьируется в зависимости от страны (в Болгарии, например, от 0,15 до 0,8% от стоимости недвижимости плюс налог на бытовые отходы - 0,2%, в Испании - 0,2% от кадастровой стоимости недвижимости). 

Жилую недвижимость в Турции может приобрести любой иностранец. Проблемы могут возникнуть разве что с покупкой земельных участков в деревнях, рядом с воинскими частями, а покупка участка площадью больше 30 гектаров требует особого разрешения.

Такая же  ситуация на Кипре. Процедура покупки, легкое получение выгодного кредита под низкий процент и возможность последующей выгодной сдачи недвижимости в аренду, способной покрывать все расходы и еще принести чистую прибыль.
Китай может похвастаться высоким качеством новостроек и низкими ценами на жилье, а также простотой получения вида на жительство.

В Чехии покупателем недвижимости не может выступать зарубежное физическое лицо - только юридическое. Понятно, что процесс регистрации чешских компаний иностранцами давно налажен. В Хорватии путь к виду на жительство также лежит через регистрацию собственного бизнеса на территории страны.

В Словении на фиктивные фирмы, зарегистрированные зарубежными владельцами недвижимости, до вступления страны в ЕС в 2004 году смотрели сквозь пальцы, а в последнее время начинают требовать доказательств того, что фирма существует не только на бумаге.

Иностранцы получили право покупать недвижимость в ОАЭ в 2002 году. Физические и юридические лица в полной мере имеют право на приобретение недвижимости и земли в собственность или лизинг на 99 лет на специально отведенных территориях - это пять свободных экономических зон в семи Эмиратах.

В таких популярных у наших граждан странах, как Испания, Франция, Финляндия, Италия, и в недавно вошедшей в моду Болгарии принципы свободы и равенства действуют, когда заключается сделка о покупке квартиры или дома. А дальше начинает работать визовое законодательство, мешающее иностранцу стать резидентом данного государства де-факто. Получить вид на жительство в Великобритании могут рассчитывать лишь те, кто имеет бизнес на территории страны - одного владения недвижимостью недостаточно.

Купить недвижимость в США не составляет труда. Но и самый дорогой особняк не гарантирует не то что будущего вида на жительство, а даже стопроцентного получения въездной визы.

В Швейцарии в соответствии с принятым в 1984 году законом иностранцы могут покупать недвижимость только в строго определенных местах. Такими "гетто для миллионеров" стали в основном дорогие туристические районы. Окончательное решение о продаже недвижимости нерезиденту принимается на уровне властей.

Существует ряд ограничений на покупку недвижимости иностранцами и в Австрии. При этом каждая федеральная земля имеет свои законодательные нюансы. Во многих районах недвижимость приобрести практически невозможно, например, в Тироле, некоторых районах Зальцбурга, районе Инсбрука и Тирольских Альп.

Любимый нашими соотечественниками курорт Мальта не лучшее место для инвестиций в недвижимость. По законам страны собственник жилья может продать его исключительно жителю Мальты, хотя есть и исключения, дающие возможность продажи собственности нерезиденту. Регистрация офшорной компании, обладание солидным капиталом и доказательство отсутствия криминального прошлого могут оказать существенную помощь в получении вида на жительство.

Высокие цены на недвижимость и большие трудности с получением долговременной визы - вот что ожидает россиян еще в одном богатом азиатском островном государстве - Японии.

С большими трудностями столкнутся желающие приобрести недвижимость в одном из самых богатых и самых маленьких азиатских государств - Сингапуре. Длительное проживание в Сингапуре возможно только при наличии трудового контракта с местным работодателем, который может быть заключен лишь с обладателем полезной для страны специальности.

Хотите купить квартиру в Испании, коттедж в болгарской деревне или домик в Черногории? Когда есть наличные, это вообще не проблема. Шансы есть и тогда, когда кроме непреодолимого желания у вас имеется лишь часть нужной суммы.

В Европе самой сложной  страной в плане покупки недвижимости может оказаться Монако. Для получения вида на жительство кроме наличия жилья здесь необходим высокий стабильный доход, а также высокий моральный облик. Правда, получить вид на жительство можно по указу князя - за особые заслуги.

Однако придется вникать в законодательство и финансовый рынок той страны, где вы планируете приобрести жилье: далеко не в каждом государстве нерезидент может запросто прийти в банк и взять обычную ипотеку. Несмотря на это число покупающих недвижимость в Европе по ипотечным программам, постоянно увеличивается.

Чтобы купить небольшую виллу на побережье Испании, вовсе не обязательно быть очень богатым - такое жилье доступно человеку со стабильным заработком выше среднего. Но ипотечный кредит нерезиденту в Испании получить довольно непросто. В настоящее время наиболее распространенная схема получения кредита иностранцами - переоформление ипотеки. Испанская компания, уже заключившая договор о кредите на покупку того или иного объекта, заключает договор с иностранным приобретателем и уведомляет банк о своем желании переуступить ипотеку своему клиенту. Есть компании, ориентированные именно на покупателей из стран постсоветского пространства, но далеко не все эксперты рекомендуют к ним обращаться: нередко цены оказываются там выше средних по рынку минимум на 10%. А вот условия по испанской ипотеке - более-менее стандартные. Процентная ставка по ипотечному кредиту в Испании - 5%, максимальный срок, на который предоставляется кредит, - 30 лет. Первый год заемщик платит только проценты по кредиту, начиная со второго и далее - идут выплаты по "телу" кредита и проценты. Первоначальный взнос - от 30% стоимости жилья, причем, чем больше размер первого платежа, тем дешевле обходится покупка. Например, внося сразу 50%, можно "подвинуть" продавца на 10% от стоимости объекта. Покупать квартиры и виллы в этой стране сейчас выгодно. По данным Национального статистического института Испании (INE), сегодня объемы сделок по продаже и покупке жилья в стране снизились на 27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Наиболее резкий спад активности - на 35,6% - произошел на рынке вторичного жилья страны, а объемы продаж новостроек снизились на 14,6%. Тем не менее лучше найти кого-то из знакомых, кто уже имеет опыт работы с недвижимостью в этой стране: ведь изобилие предложений вовсе не защищает вас от спекулянтов, которые, пользуясь незнанием ситуации на рынке, с удовольствием продадут объект дороже, чем он стоит на самом деле.

В Болгарии все гораздо проще - можно просто пойти в банк и оформить ипотеку. Пакет документов - примерно тот же, что и у нас. Несмотря на то, что практика ипотечного кредитования иностранных граждан в Болгарии сравнительно молода, получение кредита для нерезидента немногим сложнее, чем для гражданина Болгарии. Процедура оформления ипотечного кредита занимает около одного месяца. Получателю кредита необходимо принести в банк заграничный паспорт, налоговую оценку недвижимости, которая будет приобретаться в ипотеку (она выдается бесплатно в местных советах.... - общинах), экспертную оценку объекта (готовится только экспертом, которого назначает банк, средняя стоимость документа - 100-200 евро), справку, подтверждающую ежемесячный доход и состав семьи, и, естественно, заполненное заявление по форме банка. Помимо всего вышеперечисленного иностранный гражданин, приобретающий недвижимость в Болгарии, должен заручиться поддержкой доверенного лица - гражданина государства, от имени которого и будет проходить сделка купли-продажи (обычно это представитель риэлтерской компании). На этом сложности заканчиваются и начинаются приятные открытия. Процентная ставка в Болгарии ниже, чем у нас, - в среднем она составляет 5,5-7% в местных левах и 8-12% в евро. Первоначальный взнос - от 25%, ссуду можно взять на 20 лет. К тому же в некоторых банках можно начинать погашение кредита уже на следующий месяц без штрафных санкций. У нас такое не практиковалось.

А вот в Черногории, напротив, купить недвижимость в кредит сложно. Некоторые даже полагают, что для иностранцев такая схема и вовсе невозможна. Черногория - молодое государство, образованное чуть больше двух лет назад. Национальный банковский сектор только-только начинает осваивать быстрорастущий сегмент рынка недвижимости. Поэтому для не граждан Черногории услуга кредитования не предоставляется.

Подобная картина и на рынке жилья Сербии. Как и в Черногории, из всех иностранцев, здесь прежде всего предпочитают иностранцев с наличными, поэтому получить кредит тоже достаточно сложно. Хотя стоит отметить, что у представителей России по сравнению с другими иностранцами есть бесспорное преимущество - нас в Сербии традиционно любят.

А вот в более "цивилизованной" Чехии ставки ниже - 5-6% в зависимости от банка и суммы кредита. Но и здесь есть свои особенности. Так, гасить кредит без штрафных санкций можно только со второго года, а при оформлении вам придется "выдержать" достаточно высокие накладные расходы - около 6 тыс. крон (10 чешских крон - 14,6 руб.) за оценку недвижимости, 9 тыс. крон за нотариальную запись, утверждающую ваше долговое обязательство, а также комиссионные банка, которые составляют от 0,75 до 0,9% от суммы кредита, плюс 250 крон за заверенный перевод каждой странички из пакета документов, которые вы принесете в банк.

Американский финансовый кризис, который стал следствием проблем в национальной ипотечной системе, резко увеличил объем предложений по недвижимости в США. Цены и правда привлекательные: дома с четырьмя спальнями в пригородах больших городов Восточного побережья по $200-250 тыс.

Рассчитывать на покупку в кредит вряд ли имеет смысл - такая операция возможна только с привлечением отечественного банка, американские же сейчас переживают тяжелые времена.

Аналогичная ситуация с ипотекой и в Европе: в настоящее время банки там неохотно выдают кредиты нерезидентам. Зато снижение активности на европейских рынках сказалось и на ценах: по прогнозам экспертов Jones Lang LaSalle, в 2008 году стоимость недвижимости в Европе снизится еще как минимум на 10%. 

Источник: wrei.eer.ru