Схемы купли-продажи и интересные сведения о недвижимости за границей

Покупка недвижимости за границей – выгодное долгосрочное вложение денег. Но при оформлении сделки нужно учитывать юридические нюансы страны, а чтобы избежать лишних затрат, лучше обратиться к грамотному риэлтору.

Что нам известно о недвижимости за рубежом? Прежде всего, это возможность выгодного вложения средств. Вложение капитала в недвижимость – отличный способ долгосрочного вклада, особенно если при покупке недвижимости за границей. Также это может быть альтернативой загородному дому, который используется не как постоянное жилье, а для отдыха. Учитывая стоимость наших коттеджей и дач, покупка гораздо более комфортного домика возле теплого моря может быть выгоднее, даже если прибавить затраты на дальнейшую эксплуатацию. А на холодное время такой домик можно сдать в аренду.

Не стоит думать, что как только вы смогли купить квартиру или дом в Европе, вы автоматически получаете все права, которые имеют местные граждане. В основном, вы не сможете даже свободно въехать в страну, когда захочется – потребуется виза. Такой политики придерживается большинство европейских государств – членов Евросоюза. Правда, владение собственной недвижимостью позволит иметь определенные преимущества. В Испании, например, владельцы недвижимости и члены их семей получают мультивизу. Это дает право пребывать в странах Шенгена до 90 дней за один визит и до 183 дней за год. Похожая ситуация наблюдается в Болгарии – эта страна уже в Евросоюзе. А вот в Турции можно быстро получить право на проживание. Там вид на жительство оформляется сразу же после приобретения недвижимости. Просить вид на жительство после покупки недвижимости можно также и в Черногории.

Если вы интересуетесь недвижимостью за рубежом, определитесь с целью покупки. Если недвижимость приобретается для отдыха – это одно. Совсем другое дело, если целью является извлечение прибыли. Не нужно совершать спонтанных покупок, а также принимать решения, исходя из слухов, что якобы нынче популярна Болгария. Лучше обратиться к хорошему, грамотному риэлтору. Для подготовленного  риэлтора не является проблемой ни аренда квартир в Киеве, ни покупка заграничной недвижимости.  Важен ведь не только подбор подходящего объекта недвижимости, но и послепродажный сервис, в который входит круглосуточная консультационная поддержка и помощь в решении бытовых проблем. Кроме  оплаты за стоимость жилья придется выложить 3-7% от стоимости сделки нотариусу, 1,5-5% гербового сбора, 700-1000 евро за услуги адвоката и 30-50 евро за получение документа на право собственности. Также учтите сумму ежегодного налога на недвижимость – в разных странах он разный. Например, в Болгарии он составляет 0,5-0,8% от стоимости покупки, а также налог на бытовые отходы в размере 0,2%. В Испании с вас возьмут 0,2% от кадастровой стоимости жилья.

Любой иностранец может стать владельцем недвижимости в Турции. Трудности могут быть разве что при покупке земли в деревнях, рядом с военными объектами, а купить участок более 30 га площадью можно только получив особое разрешение.

На Кипре аналогичная ситуация: несложная процедура покупки, выгодный кредит с низкими процентами плюс возможная последующая сдача жилой собственности в аренду, которая покроет все затраты, да еще принесет чистую прибыль. Китай порадует высококачественными новостройками и низкой стоимостью жилья, да и получить вид на жительство здесь достаточно просто. В Чехии иностранное физическое лицо не может выступать покупателем недвижимости – только юридическое. Ясно, что давно налажен процесс оформления чешских компаний зарубежными гражданами. В Хорватии также вид на жительство можно получить через регистрацию частного бизнеса в стране. В Словении до 2004 года на подобные вещи смотрели сквозь пальцы, после же вступления страны в ЕС начали требовать  доказательства, что фирма не является фиктивной. В Великобритании также получить право на проживание могут лишь те, кто имеет свой бизнес в стране, а не просто владеет там недвижимостью.

Покупать недвижимость в Арабских Эмиратах иностранцы получили возможность в 2002 году. Юридические и физические лица имеют полное право приобретать недвижимость и землю, как в собственность, так и лизингом на 99 лет на отведенных для этого территориях – пяти оффшорах в семи Эмиратах. В таких любимых нашими гражданами странах, как Франция, Испания, Италия, Финляндия и недавно ставшая популярной Болгария, принципы равенства и свободы работают только во время заключения сделки о приобретении дома или квартиры. А дальше вступает в силу визовое законодательство, по которому не просто иностранцу добиться права проживания в данной стране.

И в США купить недвижимость не составит труда, но даже самый шикарный особняк не является гарантией получения  вида на жительства в будущем, и даже не дает стопроцентной уверенности в получении въездной визы. В Швейцарии в 1984 году был принят закон, по которому иностранцы могут приобрести недвижимость лишь в определенных местах. «Гетто для миллионеров» находятся  в основном в дорогих туристических районах. И только на уровне правительства принимается окончательное решение о приобретении недвижимости нерезидентом. В Австрии иностранцы также столкнутся с рядом ограничений на приобретение недвижимости. К тому же из-за тонкостей законодательства во многих районах практически невозможно приобрести недвижимость. Такими районами являются Инсбрук, Тироль, некоторые области Зальцбурга и Тирольские Альпы.

Не лучшим местом для вложений в недвижимость будет и Мальта – курорт, который также популярен  среди наших соотечественников. Законодательство страны позволяет собственникам продавать жилье исключительно гражданам Мальты, хотя имеются исключения, позволяющие нерезиденту покупать недвижимость. Существенным плюсом в получении права проживания будет солидный счет в банке, владение оффшорной компанией и, конечно, отсутствие криминального прошлого. Но самой сложной в Европе страной в плане приобретения недвижимости является, пожалуй, Монако.  Чтобы получить вид на жительство здесь необходимо не только иметь жилье, но и высокий постоянный доход, а также безупречный моральный облик. Правда, имея особые заслуги, можно получить право на проживание по указу князя.

Одно из богатейших азиатских государств, Япония, встретит наших сограждан высокими ценами на недвижимое имущество и большими трудностями в получении долгосрочной визы. Еще одно маленькое, но очень богатое государство азиатского региона, Сингапур не является гостеприимным в плане приобретения недвижимости. А длительное проживание в этой стране разрешено только имеющим трудовой контракт с местным работодателем при условии, что специальность иноземца является полезной для страны.

Купить домик в Черногории, квартиру в солнечной Испании, коттедж в Болгарии не является проблемой, если есть наличные. Но даже если кроме горячего желания вы обладаете лишь частью нужной суммы, есть возможность оформить ипотеку. Конечно, нужно вникнуть в законодательные и финансовые нормы страны, где планируется покупка жилья, ведь далеко не в каждой стране иностранец может запросто взять в банке обычную ипотеку. И все же в Европе число желающих купить недвижимость по ипотечным программам неуклонно растет.

К примеру, в Испании совсем не обязательно быть богачом, чтобы купить на побережье небольшую виллу. Для этого достаточно иметь стабильный доход выше среднего. Но нерезиденту получить ипотечный кредит в Испании довольно сложно. Сейчас довольно распространена схема оформления кредита через переоформление ипотеки. Так, местная компания, уже оформившая ипотечный договор на объект недвижимости, может заключить договор с иностранным покупателем и сообщить в банк о своем намерении переуступить кредит своему клиенту. Есть фирмы, работающие именно с клиентами из стран бывшего Советского Союза, однако не все специалисты советуют к ним обращаться: цены там нередко оказываются выше, чем средние на рынке недвижимости минимум на 10 процентов.

А вот испанская ипотека предлагает более мягкие условия - ставка по кредиту около 5% с максимальным сроком выплаты 30 лет. Первый год покупатель платит лишь проценты по ипотеке, во второй и последующие годы выплачивается основной кредит и проценты. Первоначальный взнос составляет от 30% стоимости объекта. Примечательно; чем больше первый взнос, тем дешевле обойдется покупка. Так, внеся сразу половину стоимости, можно удешевить покупку на 10% от ее цены. Сейчас выгодно покупать квартиры и дома в этой стране. Данные Национального Института Статистики Испании свидетельствуют: объемы заключения сделок купли-продажи недвижимости в стране упали на 27% в сравнении с таким же периодом ушедшего года. Самый сильный спад активности наблюдается с вторичным жильем, а вот объемы продаж нового жилья снизились незначительно. Как бы то ни было, лучше иметь дело с опытным риэлтором, имеющим опыт работы в этой стране, что защитит вас от спекулянтов, которые продадут жилье неопытному покупателю дороже его реальной стоимости.

В дружественной Болгарии иностранец просто может пойти в банк и получить ипотеку. Документы для этого нужны примерно такие же, что и у нас. Хотя в Болгарии сравнительно недавно практикуется кредитование иностранных граждан, процедура получения кредита нерезидентом будет не намного сложнее, чем для местного жителя.  Вся процедура оформления кредита займет около месяца. Получатель кредита обязан предъявить в банке заграничный паспорт, документ о налоговой оценке объекта кредитования, который можно получить бесплатно в местных органах управления, данные экспертной оценки объекта. Экспертную оценку готовит только специалист банка, стоимость документа – около 100-200 евро. Также потребуется справка о ежемесячном доходе и составе семьи и, наконец, заявление, заполненное по форме банка. Кроме всего вышеперечисленного иностранный покупатель недвижимости в Болгарии должен иметь поручительство доверенного лица, жителя страны, который и будет представлять  его интересы при сделке. Таким поручителем, как правило, выступает представитель риэлтерской фирмы. Сложности на этом заканчиваются, и приходит пора приятных открытий. Проценты за кредит в Болгарии ниже наших – около 8-12% в евро  и 5,5-7% в левах, первый взнос – от 25%, срок погашения – до 20 лет. В ряде банков, к тому же, погашение кредита можно начинать уже в следующем месяце, не подвергаясь штрафным санкциям, что у нас не практиковалось.

В Черногории же, напротив, сложно получить кредит на недвижимость. Считается, что для  иностранца это совсем невозможно. Черногория – страна молодая, и банковский сектор еще только осваивает внутренний рынок недвижимости. Поэтому услуга кредитования нерезидентам Черногории не предоставляется. Подобную картину представляет и рынок недвижимости Сербии. Из всех иностранцев здесь предпочтение отдают иностранцам с наличными, значит, получить кредит также достаточно сложно. Хотя представители России в сравнении с другими иноземцами имеют бесспорное преимущество – в Сербии россиян традиционно любят. В европейской Чехии порадуют более низкие ставки - 5-6% в зависимости от суммы кредита и банка. Но свои нюансы есть и здесь. Это достаточно большие накладные расходы – около 6000 крон стоит оценка недвижимости, 9000 крон – нотариальная запись, подтверждающая долговые обязательства. Комиссионные банка составят 0,75-0,9% от суммы кредитования, перевод каждой страницы пакета документов, заверенный нотариусом, стоит около 250 крон. А погашение кредита без штрафных санкций возможно лишь со второго года.

В США финансовый кризис, ставший следствием, в том числе и проблем в ипотечной системе страны, повлек за собой резкое увеличение объема предложений объектов недвижимости в стране. Цены действительно привлекают: что вы скажете о доме с четырьмя спальнями в пригородной зоне большого города Восточного побережья за $200-250 тыс.? Но рассчитывать на кредит не имеет смысла, поскольку такая услуга возможна лишь с помощью отечественного банка, так как американские переживают сейчас тяжкие времена.

Похожая ситуация с кредитованием и в Европе: банки в настоящее время неохотно оформляют кредит приезжим. Зато из-за снижения активности на рынках недвижимости, цены на жилье в Европе, по оценкам экспертов, будут снижаться.