Перевод в нежилой фонд.

Для того, чтобы превратить бывшее жилое помещение в коммерческое, необходимо осуществить перевод его из одной категории в другую. Процесс перевода помещения из жилого в нежилой фонд связан с большими хлопотами, но ваши старания не пройдут даром и окупят себя сполна.

С недавнего времени  на рынке помещений, пригодных под коммерческое использование наблюдается явный недостаток реально ликвидного предложения при постоянно нарастающем спросе. Данная тенденция прослеживается как на рынке аренды, так и на рынке купли- продажи. Явная несбалансированность спроса и предложения приводит к постоянному и устойчивому росту цен и арендных ставок. Дефицит нежилых помещений в Киеве приводит к тому, что ставки аренды становятся одними из самых высоких по Европе, и порой достигают отметки $1 тыс. за м. кв. в год. Их окупаемость при сдаче в аренду варьируется в столице в среднем в пределах 6-7 лет.

Что необходимо учитывать при покупке объекта коммерческой недвижимости с целью дальнейшей выгодной сдачи в аренду? Прежде всего, общие тенденции на рынке недвижимости, особенно деятельности в этом направлении органов государственной власти и спрос конкретных арендаторов в данном сегменте рынка. В настоящее время наиболее рентабельны вложения в магазины и офисы, менее - в склады и помещения под производство.

Внимательно изучив ситуацию, можно прийти к выводу, что в аренду чаще всего предлагают площади минимум от 200 м. кв., а спросом пользуются помещения от 20 до 60 м. кв.

Для успешного инвестирования в нежилую недвижимость необходимо учитывать основное качество – способность приносить доход тому, кто её использует. Выбирать объект надо так, чтобы удовлетворить требования будущих арендаторов, конкретного направления их бизнеса. Помещения, в разной степени соответствующие этим требованиям, принесут и разный доход, соответственно. Не учитывая подобных рекомендаций, можно оказаться в числе собственников, постоянно ищущих арендаторов и терпящих убытки. Необдуманный выбор объекта для инвестирования очень рискован.

Какие же конкретные варианты существуют в Киеве для вложения суммы менее $100 тыс. в коммерческую недвижимость? Одна из имеющихся на рынке возможностей – покупка в собственность небольшого нежилого помещения под магазин или офис. При покупке необходимо точно прогнозировать, какого арендатора в будущем данный объект заинтересует. Например, под офис в аренду, в основном, требуются помещения в пределах центральных районов города, рядом с метро (не более 10 минут пешком), в легко находимых местах, с окнами, телефонными линиями и Интернетом, не требующие значительного ремонта, а при условии расположения в жилом доме, имеющие отдельный вход. Небольшие торговые площади пользуются спросом во всех районах Киева, но, в основном, находящиеся на видных с дороги, проходимых и проездных местах. Каждый метр в расстоянии до метро может изменять размер арендной ставки. Но, в рамках рассматриваемой суммы выбор соответствующих объектов невелик, а зачастую просто отсутствует.

Еще одна возможность -  покупка нежилого помещения на этапе строительства. Здесь есть два подводных камня: трудность определения выгодности расположения (если, например, идет застройка нового жилого массива), а также проблематичность определения реальных сроков окончания строительства, поэтому точно рассчитать рентабельность не всегда легко.

Но есть и альтернативный вариант! Жилые квартиры -  потенциальные объекты коммерческой недвижимости.

Возможность стать собственником коммерческой недвижимости путём перевода квартиры в нежилой фонд заинтересовала инвесторов на самых первых этапах развития данного рынка в Киеве. Особенно актуальными данные операции стали в последние годы, к чему привел образовавшийся дефицит предложений нежилых помещений. Тем не менее, перевод квартиры в нежилой фонд не стал четко сформулированной и понятной потенциальному потребителю услугой на рынке операций с недвижимостью.

С одной стороны, зачем что-то менять? Может, стоит воспользоваться тем, что есть? Снять приличное офисное помещение в хорошем (или не очень) бизнес- центре и нет проблем! Но цена…

Использование площадей в квартирном фонде – куда более доступный по деньгам вариант. Но если за помещением, которое вы присмотрели себе, уже закреплён коммерческий профиль, то проблем не возникает. А что делать, если по документации облюбованное вами помещение находится в жилом фонде?

Для того, чтобы превратить бывшее жилое помещение в коммерческое, необходимо осуществить перевод его из одной категории в другую. Процесс перевода помещения из жилого в нежилой фонд связан с большими хлопотами, но ваши старания не пройдут даром и окупят себя сполна. На рынке жилой недвижимости самый неликвидный товар – квартиры на первом этаже. Они не пользуются спросом до тех пор, пока не превращаются в коммерческую недвижимость. А стоимость продажи или сдачи в аренду «переведённой» квартиры на первом этаже, да еще и с отдельным входом, сразу же возрастёт в полтора - два раза. Но, прежде всего, следует четко определить, пригодно ли выбранное вами помещение для коммерческого использования, и – для какого именно. Если вам нужен рабочий офис, где разместятся два секретаря и бухгалтер, нет острой необходимости выбирать в первой линии домов с окнами на людную улицу. Когда же речь идёт о торговой точке или клиентском офисе, то всё с точностью до наоборот.

Жильё на первых этажах используют под магазины (около 70 %), реже под предприятия сферы услуг (например, салоны красоты – 15-20%).По оценкам инвесторов, наибольшие доходы приносят расселения под кафе и рестораны в центре, однако, подыскать подходящие для такой цели объекты очень сложно из-за особых требований по энергомощности. Под офисы сейчас расселяют меньше, поскольку данные вид недвижимости демонстрирует меньшую доходность. Специализация магазинов зависит от места: в центре обычно создают дорогие бутики, магазины одежды, в спальных районах – магазины продуктов и товаров повседневного спроса.

Доходность.

На фоне общего снижения доходов от вложений в недвижимость инвестиции в первые этажи домов приносят за год до 25 % дохода в зависимости от расположения объекта и его целевого назначения. Срок окупаемости площадей, приобретаемых для перевода, в среднем, составляет четыре-пять лет, в то время как готовое встроенное нежилое помещение окупается за шесть-семь лет. В покупку готовой коммерческой недвижимости придется вложить от $1800 до $5000 за м. кв. Покупка квартиры на первом этаже даже при выгодном месторасположении обойдется на порядок дешевле – от $1000 за метр. Стоимость перевода, по оценкам специалистов, составляет $5 -7 тыс. в зависимости от сложности (если рискнуть справиться своими силами, без посредников). Кроме  того, потребуется ремонт (обычно его производят одновременно с переводом) – от $ 100 за 1 м. кв., (дорогой бутик в центре обойдётся дороже). Зато после окончания всех процедур стоимость недвижимости возрастёт до 70-90 %.

Все преимущества перевода квартиры в нежилой фонд налицо. Но, к сожалению, не всё так просто…

Суровые реалии.

 А сложность, собственно, в самой процедуре перевода. В Киеве она регламентируется распоряжением КГГА «Об утверждении порядка перевода домов и жилых помещений в нежилые в г. Киеве».

Жилищным кодексом предусмотрено два основания для перевода в нежилой фонд:

- признание жилого дома, помещения непригодным для проживания (ст. 7);

- признание целесообразности изменения функционального назначения жилого дома, помещения (ст. 8).

И, хотя второе основание является, согласно законодательству, исключением, на практике в основном используется именно оно.

Во всей процедуре можно выделить несколько этапов:

- получение распоряжения КГГА о переводе в нежилой фонд. Для этого собственник помещения обращается с заявлением в КГГА с просьбой о переводе жилого дома, помещения в нежилой. К заявлению прилагаются:

- нотариальные копии документов, подтверждающих право собственности на дом, помещение (договор купли-продажи, свидетельство с отметкой регистрационной надписи БТИ);

- техпаспорт жилого дома, помещения (поэтажный план);

- справка из ЖЭКа о том, что в доме, помещении никто не зарегистрирован и не проживает;

 - письменное согласие собственника дома (ЖЭК, ОСМД) на дальнейшее использование помещения.

Заявление передается на рассмотрение соответствующей районной в г. Киеве администрации, которая готовит письмо-согласие с обоснованием целесообразности перевода жилого дома, помещения в нежилое и дальнейшего его использования. С Главным управлением экономики и развития города (ГУЕРГ) заключается соглашение на уплату паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры города. Главным управлением жилищного хозяйства (ГУЖХ) рассматриваются поданные документы, и готовится проект (при наличии оснований) готовится проект распоряжения КГГА о переводе жилого дома, помещения в нежилое. Данный проект согласовывается с первым заместителем главы КГГА, заместителем главы, которому непосредственно подчинено ГУЖХ, начальником ГУЕРГ, главой РГА, юридической службой, руководителем аппарата. Итогом является долгожданное распоряжение о переводе. Но это только начало…

В новом нежилом помещении вас обязуют провести перепланировку согласно планируемому функциональному назначению помещения и требованиям контролирующих органов, обустроить отдельный вход (входную группу). Для этого необходимо, чтобы лицензированная проектная изготовила ТЗК (техническое заключение) и проект. Заключается договор на ведение авторского надзора за переустройством и переоборудованием помещения.

Полученный проект согласовывается во множестве инстанций: СЭС, СДПЧ (пожарники), Госархстройконтроль, ГлавАПУ, Киевгаз, Киевэнерго, Киевводоканал и т.д. (список длинный и изменяется в зависимости от особенностей перепланировки). Проблема еще и в том, что каждую инстанцию приходится посещать далеко не один-два раза.

При обустройстве отдельного входа необходимо также изготовить и согласовать новый паспорт фасада.

Подготовленный и согласованный проект выносится на рассмотрение Межведомственной комиссии при РГА (МВК). Здесь, как показывает практика, вас обычно просят внести определённые дополнения в проект, что-то изменить. Так продолжаются хождения, согласовываем дальше, выносим еще раз на комиссию – и, если всё устраивает, получаем письмо-разрешение на начало работ и утверждение проекта. Теперь официально можно строить. Но и это еще не конец.

Ввод в эксплуатацию.

И вот, когда всё построено, то завершенный объект должен быть введён в эксплуатацию. Здесь эпопея хождений продолжается, поскольку вышеупомянутые инстанции должны подтвердить, что всё построено согласно утвержденному проекту, установленным нормам и правилам. Если всё нормально, МВК выдаёт Акт ввода в эксплуатацию (с подписями всех служб), который дополнительно утверждается ГАСКом. На основании  Акта РГА выдаёт распоряжение о вводе завершенного строительством объекта а эксплуатацию.

Оформление Свидетельства о праве собственности.

И остается самая малость -  оформить право собственности на новое нежилое помещение. БТИ делает обмеры помещения, изготавливается новый техпаспорт. Заканчивается этап получением Свидетельства права собственности на нежилое помещение. Вот теперь-то вы полноценный собственник нового объекта коммерческой недвижимости.

Все эти хождения занимают немало времени (9-12 мес. при хорошем стечении обстоятельств). Может оказаться и так, что после прохождения половины пути в переводе вообще откажут: например, сочтут причины для перевода жилого помещения в нежилое недостаточно основательными или какая-либо инстанция окажется непреодолимым барьером. А деньги-то уже вложены немалые. Как видите, не очень-то радужные перспективы. Но благо, выход есть… Нужно просто довериться профессионалам!

Оптимальное решение вопроса.

В Киеве существует ряд консалтинговых компаний, которые достаточно давно предлагают на рынке комплексную услугу, позволяющую клиенту получить из жилой квартиры, в определённые договором сроки, полноценное нежилое помещение, пригодное под коммерческое использование. Комплексность услуги включает как предварительную работу по переводу в нежилой фонд (консультации по целесообразности перевода в нежилой фонд, квалифицированная оценка возможности устройства изолированного входа, при необходимости поиск квартиры, пригодной для перевода и юридическое сопровождение её покупки), так и основные работы:

- получение распоряжения КГГА о переводе в нежилой фонд;

- подготовка и согласование проекта перепланировки помещения в целом;

- получение разрешения на строительство;

- обеспечение приёмки помещения в эксплуатацию;

 - регистрация права собственности на помещение.

Конечно, как минус, эта услуга стоит немалых денег. Цены зависят от сложности перевода и характеристик объекта. Как правило, весь комплекс работ обойдётся в $ 10-12 тыс., но есть и плюсы. Сотрудники данных компаний имеют большой опыт работы по вышеуказанным операциям, а также четко налаженные связи с городскими структурами, ответственными за перевод в нежилой фонд, и прочими, связанными со всеми формальностями. Это, в свою очередь, позволяет значительно сократить сроки достижения результата, а, соответственно, ускорить окупаемость вложений. Профессионалы гарантируют срок в 3-4 месяца. Во-вторых, гарантирован позитивный результат решения вопроса. То есть, риски значительно уменьшаются,  а прибыли не заставят себя долго ждать.

Итоги.

Вроде бы стало понятно, что некоторые объекты недвижимости выгодно переводить в нежилой фонд:

- квартиры в любом районе города, расположенные на первых этажах вблизи станций метро, с окнами на улицу;

- квартиры в центре на первых этажах и выше, включая квартиры с окнами во двор;

- квартиры на первых этажах и выше, в домах, расположенных на крупных магистралях.

Перевод в нежилой фонд выгоден по нескольким причинам:

- квартиры на первых этажах часто не находят спроса у покупателей жилой недвижимости;

- стоимость квадратного метра помещения, пригодного под коммерческое использование, значительно выше стоимости аналогичного по параметрам жилого помещения;

- в условиях дефицита помещений, объекты коммерческой недвижимости находят своего покупателя по самым высоким ценам.  

 АН "Алеанза"

Ирина Гончар

• Все об офисном дизайне (15.05.2009)
  Офисы всевозмоных компаний, работающих на просторах постсоветского пространства, по многообразию стилей и их сочетаний при оформлении помещения, в состоянии удивить даже опытного дизайнера. Истосковавшись за годы серого советского реализма по красоте, руководители предприятий и бизнесмены дают волю фантазии как своей, так и чужой.
  читать далее


• Какой тип жилья выбрать? Многоэтажка или малоэтажка, первичка или вторичка?  (23.04.2009)
  Главный плюс новостроек, из-за которого в большинстве случаев в них и покупают квартиры, - современные планировки. Там не будет пятиметровой кухни и коридора-пенала, да и общий метраж даже в панелях побольше, чем в домах хрущевских и брежневских времен
  читать далее