Экология на первом месте?
Образ коттеджа на природе в обрамлении леса и водоема укоренился в сознании украинцев как картина пресловутой «чистой среды». Конечно большинству людей, мечтающих поселиться за городом, бывает достаточно предложений застройщика с обещанием «прекрасной экологии», а яркие рекламные буклеты сметают последние сомнения относительно ее состояния. Но все ли так хорошо вблизи Киева, как преподносят продавцы недвижимости?
Город городу рознь
На сегодняшний день проблема экологии является одной из самых актуальных и сложных. В эпицентре экологических бед традиционно оказываются мегаполисы. Уже давно развеяны мифы об экологическом совершенстве Киевской области. То, что так называемая чистая зона не является ею в полном смысле этого слова, остается фактом. В преувеличении рекламных лозунгов, которые расхваливают экологические достоинства объектов можно убедиться, ознакомившись с экологической картой столичного региона.
На ней видно, что, например, Обуховское направление является довольно загрязненным. Из-за близкого соседства с Трипольской ТЭС, а также полигонами строительных отходов №1 и твердых бытовых отходов №5 в грунтовых водах и почве присутствуют ядовитые вещества. Кроме этого, немало вреда наносят расположенные по всему району Обуховские магистрали – Новая и Старая – воздух здесь перенасыщен выхлопными газами.
На Вышгородском и Гостомельском районах видны радиоактивные участки, а также наблюдается загрязнение внешними источниками. Бориспольскому району наносят вред мусоросжигательный завод «Энергия» и международный аэропорт «Борисполь».
В Броварском направлении здоровье жителей ухудшают шламонакопители киевских предприятий по переработке отходов, которые не отвечают требованиям экологической безопасности.
Житомирское и Одесское направления загрязняет активно действующий аэропорт «Жуляны». Его перспективное развитие, которое вот уже несколько лет занимает чиновников, приведет к загрязнению еще и Киево-Святошинского района, который вплотную примыкает к юго-западной части столицы. К этому негативному фактору грозит прибавиться еще один - Киевская горгосадминистрация планирует возвести на правом берегу мусоросжигательный завод, что, по мнению экспертов, значительно подпортит экологию района.
Это не единственные, а только основные негативные факторы, которые отрицательно влияют на окружающую среду. В совокупности большой удар по экологии наносят отходы домовладений, выхлопы автомобилей, фермерские хозяйства, свалки, скотомогильники, стихийно брошенный строительный мусор и промышленные предприятия.
Есть и хорошие новости. На сегодняшний день экологически чистыми остаются окружающие столицу территории, которые в прошлом были санаторными зонами. Агентство недвижимости по желанию клиента может подобрать жилье в одном из этих мест. В Киево-Святошинском районе – это Ирпень, Лесная Буча, Боярка, Пуща-Водица и Ворзель. По Обуховскому направлению наиболее безопасное для здоровья место – это Козин, по Бориспольскому – села Вишенки и Гора. В Одесском направлении тоже присутствует природная чистота – экологическая зона там Круглык, а в Вышгородском – Хотяновка и Лютяж.
Вообще, с точки зрения экологии, идеальных мест в области не существует. Абсолютно чистыми можно назвать только некоторые очень маленькие территории, а никак не районы или направления. Чиновники, в свою очередь, видят эту картину в более оптимистичном свете и паниковать не спешат.
Государственная и независимая?
Экологическая экспертиза, согласно статье 4 Закона Украины, в своем исследовании подразумевает выявление и предотвращение негативного влияния антропогенной деятельности на окружающую природную среду, а также здоровье человека. Казалось бы, государственная экологическая экспертиза – это тот экзамен, который необходимо сдать застройщикам, чтобы получить право на строительство в каком либо районе. Однако, на деле получается, что приоритет государственной проверки – это просто охрана природы.
Вопрос об обязательной экспертизе поселка или загородного дома, которые также влияют на окружающую среду, не урегулирован должным образом в законодательной базе Украины. В процедуру выделения земельных участков входит согласование контролирующих служб, а не экспертиза. То есть, проект не проходит экологический аудит. При выдаче документов застройщику какого-либо коттеджного городка в первую очередь рассматривается и согласовывается отвод земельных участков и будущее расположение систем водоснабжения, а также канализации.
Согласно закону, власти также обязаны информировать население о намеченных и проводимых экологических экспертизах и их результатах. Однако в СМИ редко можно увидеть заметки о закрытии или приостановлении строительства именно из-за неблагоприятной окружающей среды. Скорее поводами для остановки работ становятся неурегулированный финансовый вопрос или право собственности.
В этой ситуации логичным шагом застройщика будет приглашение аудитора для получения разрешения на вырубку деревьев или определения законных норм строительства на прибрежной территории. Выводы об экологической безопасности какого-либо коттеджного поселка и его окрестностей экспертиза при этом не обнародует.
Экологическое исследование местности в интересах потенциального покупателя осуществляют частные компании.
Что такое независимая экологическая экспертиза? Гарантия качества территории или очередная попытка сделать деньги на новинке? Можно купить квартиру в Киеве, а можно и в коттеджном поселке за городом, но перед этим лучше провести экологическую экспертизу территории предполагаемой покупки. Процедура аудита начинается с обследования группой специалистов местности и выявления основных характеристик объекта. На следующем этапе идет измерение вредных для человека излучений, уровня вибраций и шумов, а также пробы воды, почвы и воздуха. В последнее время к данному перечню добавляют проверку строительных материалов. Затем в специальных аккредитованных лабораториях проводят анализы каждого измерения, а дальше по их результатам составляется заключение комплексной экологической оценки. Кроме фиксации нарушений и отклонений от норм, независимые аудиторы разрабатывают рекомендации по их устранению. Компания еще несколько лет будет вести наблюдение за экологическими трансформациями территории клиента – окружающая среда, впрочем, как и здоровье человека, требует постоянной диагностики и ухода.
Однако и здесь есть подводные рифы, скрытые темными водами бизнеса. Негативная оценка частной экологической экспертизы, проведенной после покупки земли или по окончании строительства, едва ли приведет к закрытию объекта, в который вложены немалые средства. Скорее будет «гибкая интерпретация» ее результатов, тем более согласно букве закона заключение негосударственной экспертизы носит лишь рекомендательный характер.
Не купить «кота в мешке»
При заключении сделки купли-продажи потенциальный владелец имеет право ознакомиться с документами, которые свидетельствуют об экологическом состоянии приобретаемой местности. Однако современный покупатель мало осведомлен в этой области, и тех, кто озвучивает эти просьбы при сделке – единицы. Пока экологические оценки еще не стали популярным явлением в Украине, покупатель выбирает себе жилье, ориентируясь на такие условные характеристики, как наличие леса, качество воздуха, удаленность от магистралей и в тоже время близость к столице. Кроме того, некоторые все равно оставят приоритет за интуицией, игнорируя фактор экологической экспертизы.
Сегодня потенциальный клиент, приобретающий загородное жилье, уже осознает, что поселок, расположенный в так называемом экологическом направлении, нельзя считать чистым только по этой причине. И если объект устраивает по всем показателям, все равно, не лишним будет ознакомиться с результатами экологического аудита. Конечно, покупателю, затребовавшему соответствующие документы, трудно будет самостоятельно разобраться в предъявленных выводах и терминах. Скорее всего, ему потребуется нанятый специалист, который квалифицированно разъяснит все экологические оценки выбранного коттеджа и окружающих его леса и озера.
Однако, на сегодняшний день, отмечены только единичные случаи проведения покупателями экологического аудита. Риэлторы и застройщики, в свою очередь, пользуясь незнанием клиента, не всегда стремятся вникнуть в суть проблемы. Хотя, если бы у жителей коттеджных поселков возникла потребность в подобной экспертизе, застройщики встретили бы ее позитивно.
При первичном осмотре участка, который не имеет подтверждающих его экологическую безопасность документов, потенциальному покупателю необходимо взять с собой дозиметр. Также следует обратить внимание на нюансы окружающей местности – присутствие не в сезон желтой листвы, какие либо загрязнения и неприятные химические запахи. Специалисты уверены, что при плохом впечатлении от общей картины потенциальный владелец, скорее, будет подыскивать себе жилье в альтернативном направлении, чем начнет задействовать аудиторов или углубляться в данные экспертизы.
Палка о двух концах
Вокруг экологической экспертизы сосредоточены зачастую противоположные коммерческие интересы. И если после ее проведения коттеджный городок забраковали, застройщик при желании может скрыть эту информацию от общественности и клиентов. В случае возможной реабилитации местности такое отношение к правам потребителей для владельцев городка и аудиторов пройдет бесследно. Но при негативном развитии событий молчание приведет к преднамеренному ухудшению здоровья жителей. Застройщика при этом обвинить не удастся – без запроса инвестора он имеет право не предъявлять результаты экологического исследования.
Еще одно препятствие на пути к истине – это пресловутая коррупция. Изречение «что не продается за деньги – продается за очень большие деньги» – весьма актуально в данном случае. По сравнению с многомиллионными капиталовложениями предположительная «покупка» результатов экспертизы оказывается мизерной тратой для застройщика. Устоит ли самая независимая экологическая экспертиза перед деньгами? Этот вопрос всегда будет открытым. Независимая экспертиза является орудием в руках заинтересованных в ней сторон, поскольку он оплачивается. А, как известно, все, что оплачивается можно сделать так, как необходимо заказчику. Поэтому экологическое исследование можно считать объективным, только в том случае, когда за внесенную сумму будет обнародован любой результат, даже негативный.
Кстати, как говорят сами эксперты, подлог подобного рода может навсегда испортить репутацию компании на рынке. К тому же сотрудники аудиторских фирм получают достойную зарплату, а также подвержены строгому внутреннему контролю.
Современные веяния
На сегодняшний день наличие экологического заключения у продавцов и строителей загородного жилья служит весомым аргументом в пользу объекта. Ведь в таком поселке будет достаточно желающих снять квартиру или купить недвижимость. Кроме того, это достаточно эффективный маркетинговый ход, который влияет на стоимость недвижимости и положительно сказывается на репутации самого застройщика – дает ему конкурентные преимущества. Экологическая оценка является скорее дополнительным пунктом в общей стратегии продвижения коттеджного городка. Наличие документа о прохождении экологической экспертизы – не лишний плюс самому городку.
Возможно, что проведение по-настоящему независимой экологической экспертизы – это только начало борьбы против стереотипов и незнания жизни за городом. Когда-нибудь в области появятся экологические городки, которые, вопреки распространенным представлениям, будут совсем не похожи на лачуги без уюта и комфорта в отдаленных от столицы направлениях. Наоборот, в мировой практике экологические дома строятся с учетом всех санитарных правил в местностях без радиологических или техногенных загрязнителей. Конечно, отечественные застройщики пока не могут реализовать эту идею по причине ее непопулярности среди покупателей из-за дороговизны. Но в будущем такие экологические городки вполне могут стать наиболее приемлемыми для жилья. А существование на участке озера, парка или сада без подтверждений экспертов не будут показателями чистоты окружающей среды.
|
